城市更新市场规模高达15万亿，资金平衡问题亟待解决

城市更新市场迎来15万亿投资机遇，资金平衡成关键挑战

随着房地产市场逐步稳定，新的投资信号频频释放。根据《求是》杂志的最新评论，城市更新和优质住宅建设成为了释放投资潜力的重要渠道。从年初强调房地产在国民经济中的关键角色，到如今强调投资视角，这已是年内第四次提及房地产，显示政策重心正逐步从短期调控转向长效机制。

城市更新的策略地位在今年得到显著提升。尽管市场出现了一些积极的信号，如新房市场回温和二手房成交量增加，但从投资角度看，房地产行业仍处于底部。国家统计局的数据显示，今年1至5月全国房地产开发投资下降16.2%，成为整体投资下降的主要因素。

房地产行业对经济的多方面影响促使政策制定者在稳投资方面发挥作用。《求是》杂志的文章将城市更新和优质住宅建设定位为扩大投资的重要方向，预计“十五五”期间城市更新的直接投资规模将达到12万亿至15万亿元，年均投资约2.5万亿至3万亿元，加上“好房子”建设，预计每年可带动3.2万亿至4万亿元的直接投资。

尽管城市更新市场规模巨大，但资金平衡问题成为推进城市更新的主要难点。城市更新项目周期长、回报慢，社会资本参与度不高，地方政府面临财政压力，资金缺口问题尤为突出。

为推动城市更新，我国首个《城市更新“十五五”规划》已于5月出台，相关政策支持举措包括健全推进机制和中央财政支持等。国家发改委安排了中央预算内投资970亿元支持城市更新项目建设，并安排了超长期特别国债1600亿元支持城市地下管网建设改造。

城市更新的融资模式多样，包括财政资金、专项债、政策性金融等模式，适用于不同性质的项目。例如，财政资金和政策性资金主要用于支持危旧房和老旧小区等公益性项目，而专项借款、专项债和商业贷款等模式则适用于需要平衡资金的项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，城市更新的融资模式应根据项目的资金平衡难度和需求来确定。业主自我投资也很关键，业主出资改造后，居住舒适度提升、房产保值增值的效果可以直观显现。

随着存量时代的来临，房地产企业需要适应新的市场环境。企业需要从开发销售转向资产运营，从单项目开发转向片区综合策划，并从工程建设延伸到策划、融资、运营和资管。城市更新将成为房企能力重构的新赛道，未来有机会的企业将是那些能够将存量空间转化为长期资产价值的城市综合服务商。