一线城市租金上涨引领市场分化新趋势

一线城市租金持续上涨，住宅租赁市场呈现新变化

近期，全国住宅租赁市场经历了一系列变化，其中一线城市租金的上涨尤其引人注目。据中指研究院最新发布的数据，2026年上半年全国重点50个城市住宅平均租金虽然小幅下降0.56%，但相比去年同期降幅有所收窄。6月份，这些城市的平均租金为33.97元/平方米/月，环比微升0.08%，同比则下降2.82%。

在上半年的租金波动中，1至2月受春节假期影响，租赁市场相对低迷；3月随着返工潮的到来，租金开始回暖；4至5月需求逐渐放缓，租金有所回落；到了6月，随着毕业季的到来，需求再次上升，租金环比再次上涨。在这一波动周期中，上海、深圳、北京等8个城市的租金累计有所上涨，较去年同期增加了7个城市。与此同时，42个城市的住宅租金累计下跌，其中温州、厦门等7个城市累计跌幅超过2.0%，西安、南京等20个城市累计跌幅在1.0%至2.0%之间。

一线城市的租金修复信号尤为显著，上半年平均租金小幅上涨0.60%，结束了之前连续两年的调整趋势。特别是6月份，上海、深圳、北京的租金已连续4个月环比上涨。而二线和三四线城市的住宅平均租金分别累计下跌1.20%、0.79%。

专家分析，尽管重点城市的住宅租金仍在小幅下跌，但经过近几年的价格调整，市场下行空间已逐步缩小。同时，需求的刚性和保租房租金的稳定作用，使得租金波动幅度明显减缓，市场正逐步从普遍下跌转向分化修复。此外，随着高校毕业季的来临，租赁市场迎来传统旺季，预计一线城市和部分强二线城市的刚性租房需求将集中释放，特别是一线城市，依托优质的产业资源和年轻的就业人口，租赁市场基本面有望率先企稳。

从供应端来看，各地保租房供应规模的变化对市场价格有着间接影响。国信证券表示，在“十四五”期间，保租房硬性指标为650万套，实际完成量达到了870万套。由于保租房租金通常比市场租金低20%至30%，对市场租金造成一定压制。而“十五五”规划中，保租房没有硬性指标，供应端的压制减弱，有助于租金的改善。

中指研究院指出，2026年各地公布的年度计划显示，保租房筹集目标普遍降低，从规模扩张转向精准保障，更加注重结构性优化和质量提升。例如，广州、上海、武汉、郑州、重庆等城市都大幅下调了保租房筹建目标，显示出保租房工作重心已从“扩增量”转向“优存量、提质量”，强调供需精准匹配、存量盘活及规范发展。

从需求端来看，克而瑞长租数据显示，2025年核心15城新增常住人口约98万人，呈现出整体扩容、局部调整的格局。流动人口规模超过400万的城市，如四个一线城市及成都、重庆、武汉、苏州等，人口虹吸效应明显，成为区域性租赁需求的新增长点。业内认为，2026年作为“十五五”规划的开局之年，住房租赁市场正在从规模扩张转向质量提升和规范运行的新阶段，中央及地方政府的政策也在不断出台，旨在降低新市民、青年人才等重点群体的租住负担。