上半年土地市场现K型分化，一线城市地王频现

土地市场上半年K型分化现象显著，一线城市频现新地王

2026年上半年的土拍市场表现复杂多变。全国住宅用地供应呈现紧缩态势，土地成交规模同比下降两成。与此同时，核心城市土拍市场却异常活跃，地王频现，36城至少拍出14个单价地王。

与以往房企规模竞争、对楼市前景看多不同，当前房企对销售确定性要求增加，更倾向于集中资源投向优质地块。加之政府土地供应提质缩量，核心地块的竞争愈发激烈。

一线城市土地市场热度飙升

据丁祖昱评楼市统计，2026年36个一二线城市中，至少拍出14个单价地王，涉及深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州等城市。

深圳南山区粤海街道一宅地经过291轮竞价，最终以57.72亿元成交，溢价率高达150.74%，楼面地价高达10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录。

杭州滨江区永久河单元地块经过243轮竞价，楼面价达到5.16万元/平方米，刷新长河板块单价纪录，创下上半年杭州宅地楼面价新高。

苏州工业园区金鸡湖畔宅地经过74轮竞价，被中海溢价30%竞得，楼面价达到6.9万元/平方米，成为苏州单价地王，也是江苏省楼面价最高的一宗宅地。

这些高价地块普遍具有核心地段、低密度、中小体量三大特征。克而瑞地产研究指出，高溢价地块多位于城市核心板块，部分板块宅地长期断供；容积率较低，产品形态指向低密大平层、洋房乃至墅级产品；地块用地面积普遍较小，降低房企决策风险。

土拍市场整体溢价率提升

克而瑞数据显示，2026年1～6月，典型15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。上半年一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近期多个城市土拍升温，核心地块溢价率及楼面价纪录屡被刷新，背后有两方面原因。一是地方政府加大核心区低密优质地块出让，稀缺性推高竞争强度。二是房企出于去化压力和利润考量，集中资源投向高能级城市核心板块，抵御市场波动。

此外，价格管制系统性松绑，打开了房企的盈利空间。“好房子”政策不断推出，推高对未来产品价格的预期。但地王项目也存在开发上的隐忧，如售价天花板客观存在，房企需在地价、建安成本与限价间平衡盈利。

土拍市场分化加剧

上半年“地王潮”涌现的同时，全国整体土拍市场仍在缩量。中指研究院数据显示，2026年上半年，300城住宅用地推出规划建面15885万平方米，同比下降20.9%；累计成交面积12741万平方米，同比下降23.7%；土地出让金合计5447亿元，同比下降31.4%。

克而瑞也表示，2026年以来，各地持续践行“控增量”路线，行业去库存力度强于往年。上半年，二三线城市积极落实“控增量”要求，减少房地产用地供应，其中二线城市在2021年前的上一扩张周期供应了过多土地，如今控制力度也更大。

控制土地供应总量、平衡楼市供需的同时，土地成交的整体价格也在下降。克而瑞数据显示，上半年，全国300城招拍挂出让的纯住宅用地，平均成交楼面价为4457元/平方米，同比下降16%，其中一二线城市同比分别下降13.8%和11%。

由此可见，本轮“地王潮”的出现并非普涨，而是市场“极致分化”的表现。在硬币的另一面，一些三四线城市土地市场几近“冰封”，成交规模明显下滑，甚至出现流拍现象；整体地价并没有上涨、反而下降，也间接印证了这一事实。