核心城市房产库存缩减，楼市调控成效显著

楼市调控成效显著，库存周期缩短

最新的市场数据显示，在楼市调控政策的作用下，部分核心城市的商品住宅库存周期明显缩短。据上半年的统计数据，全国重点30个城市的狭义库存去化周期为23.9个月。其中，杭州和合肥的库存周期甚至不足1年，而长沙、宁波、成都、长春、上海和天津等城市的库存周期也低于20个月。狭义库存指的是已批准预售但尚未售出的商品住宅面积，如果去化周期少于1年，表明在不考虑新供应的情况下，现有库存可以在一年内售罄，显示出这些城市的新房库存正向合理区间迈进。

库存周期的界定

库存周期指的是在当前销售速度下，现有库存可以销售多长时间。如果库存周期低于6个月，市场被认为库存紧张；若超过18个月，则被视为供过于求。6至12个月一般被认为是库存健康的状态。不同城市的库存周期存在显著差异，且这一分化正在加剧。

根据普睿数智的数据，截至2026年6月30日，全国30个重点城市的狭义库存去化周期缩短至23.9个月。其中，杭州、合肥、上海和天津等地的去化周期在近半年内有所降低，反映出市场去化速度加快。以合肥为例，克而瑞安徽区域报告指出，上半年合肥的商品住宅市场处于去库存状态，去化周期降至10.6个月，表明去化压力有所改善。

供给控制与库存下降

合肥居住用地供应连续四年减少，2026年计划供应规模仅为200公顷，较2022年下降了72.7%。商品住宅供应面积也从2021年的499.7万平方米减少至192.7万平方米。这种供给端的严格控制是推动库存周期下降的主要原因。

楼市去库存仍面临挑战

尽管楼市去库存已取得一定成效，但市场销售速度并未大幅提升，尤其是三四线城市。克而瑞数据显示，截至2026年6月末，50个典型城市的去化周期处于26.1个月的高位。其中，一线城市为25.3个月，二线城市为24.4个月，而三四线城市达到31.6个月。

楼市的去库存进展大多依赖于控制供给，而非销售速度的提升，特别是对于三四线城市，销售速度放缓，去化周期处于高位，去库存任务依然艰巨。

需求端政策的调整

在当前的市场环境下，需求端政策的调整至关重要。供给端应根据实际销售情况，合理控制宅地出让节奏，同时加快存量商品房和闲置土地的盘活利用。需求端则需要持续优化交易环境和信贷支持，打通住房置换链条，推动真实居住需求有序释放，促进市场供需逐步改善。